Seuraava artikkeli auttaa sinua: Kuinka aloittaa kiinteistösijoittaminen (aloitusopas)
Kaikki haluavat passiivisen tavan ansaita rahaa.
Jotkut ihmiset perustavat dropshipping-yrityksen, toiset luovat blogin. Mutta monet valitsevat klassisen tulovirran: kiinteistösijoittamisen.
Jos haluat tietää, kuinka aloittaa kiinteistösijoittaminen, et ole yksin. Yhdysvalloissa on yli 22 miljoonaa vuokra-asuntoa. Näistä yli 16 miljoonaa on yksittäisten kiinteistösijoittajien omistuksessa, ja vuokra-asuntojen tarpeen ennustetaan kasvavan jatkuvasti.[1]
[2]
Mutta pitäisikö sinun ryhtyä kiinteistösijoittamiseen? Ennen kuin teet päätöksen, on vastattava moniin kysymyksiin.
Onko kiinteistö hyvä sijoitus?
Kiinteistö on perinteisesti ollut hyvä sijoituskohde. USA:n asuntojen mediaaniarvot ovat nousseet 3,8 % vuodesta 2018 verrattuna yleiseen inflaatioon 2,3 %.[3]
[4] Kiinteistö on myös “suojaus” inflaatiota vastaan. Voit korottaa vuokrahintoja joka vuosi asuntolainasi pysyessä ennallaan.
Sillä jokainen kiinteistön puolestapuhuja on äänekäs kriitikko, joka sanoo, että se ei ole vaivan arvoista ja että voit saada paremman tuoton muualta.
Loppujen lopuksi kiinteistö on hyvä sijoitus ihmisille, jotka nauttivat siitä. Jos pidät oppimisesta, aarteenetsinnästä, kiinteistöjen analysoinnista ja ihmisryhmän kanssa työskentelystä, kiinteistöt voivat olla sinulle loistava sijoitusstrategia.
| Plussat | Haittoja |
| Kiinteistöt arvostuvat ajan myötä | Jotkut (ei kaikki) kiinteistösijoitukset vaativat suuren summan aloittaakseen |
| Ainutlaatuiset veroedut | Veroedut eivät aina päde |
| (Puoli)passiivinen tulo | Vuokralaiset ja markkinat voivat olla arvaamattomia |
| Enemmän hallita sijoitusomaisuutta | Vaatii paljon opiskelua |
Vaikka pidätkin kiinteistöistä, se ei välttämättä ole hyvä sijoitus sinulle juuri nyt. Jos sinulla ei ole taloudellisesti tarpeeksi vakaa varaaksesi käsirahaan, sulkemiskustannuksiin ja peruskorjauksiin henkilökohtaisten asumiskulujesi lisäksi, sinun tulee odottaa.
Varallisuuden kasvattamiseen on paljon sijoitusvaihtoehtoja. Kiinteistöt ovat vain yksi niistä. Jos olet paikassa, jossa sijoitat eläkkeelle ja haluat viedä vaurauttasi uudelle tasolle, kannattaa opetella aloittamaan kiinteistösijoittaminen.
Opas kiinteistösijoittamiseen aloittelijoille
Se voi vaatia paljon suunnittelua ja opiskelua, mutta jos noudatat tiettyjä vaiheita, voit voittaa oppimiskäyrän ja alkaa rakentaa kiinteistösalkkuasi.
Vaihe 1: Aloita oppiminen (älä lopeta)
Ennen kuin siirryt Zillowiin ja alat selata Foreclosures, tiedä, mitä etsiä muilta kokeneilta sijoittajilta. Virheet kiinteistöissä voivat maksaa sinulle kymmeniä tuhansia dollareita tai enemmän.
Voit välttää osan näistä menetyksistä keräämällä viisautta niiltä, jotka ovat menneet ennen sinua. Lue kirjoja kiinteistösijoittamisesta, kuuntele podcasteja, etsi mentori ja aloita verkostoituminen muiden sijoittajien kanssa alueellasi.
Vaihe 2: Aseta tavoite
Mieti, mitä haluat kiinteistöiltä. Haluatko ansaita ylimääräistä rahaa samalla kun pysyt kokopäivätyössäsi? Haluatko tienata tarpeeksi päästäksesi varhaiseläkkeelle? Vai haluatko rakentaa yritystä, joka työllistää ihmisiä?
Kirjoita muistiin pitkän ja lyhyen aikavälin tavoitteet, joita voit hallita. Liiketoiminta- ja tulotavoitteidesi selvittäminen auttaa sinua valitsemaan oikean kiinteistösijoitusstrategian ja estämään sinua tekemästä kauppoja, jotka voivat viedä liikaa aikaasi tai rahaasi.
Vaihe 3: Valitse kiinteistösijoitusstrategia
Omakotitalot eivät ole yksittäisten sijoittajien ainoa tapa päästä mukaan kiinteistösijoittamiseen. Valitse sinulle sopiva strategia tulo- ja aikatavoitteidesi perusteella.
Joukkorahoitus
Kiinteistöjen joukkorahoitus on passiivisin tapa sijoittaa kiinteistöihin ja loistava tapa aloittaa, jos sinulla ei ole paljon pääomaa. Sen sijaan, että yhdeltä sijoittajalta pyydettäisiin lainaamaan paljon rahaa, joukkorahoituksen avulla suuret kehittäjät voivat kerätä pääomaa monien pienempien yksittäisten sijoitusten kautta.
Yritykset pitävät Rahankeräys ja EquityMultiple antaa yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden aloittaa sijoittaminen kiinteistöihin jopa 500 dollarilla.
Aiheeseen liittyvä: Fundrise Review 2023: Ominaisuudet, odotettu tuotto ja usein kysytyt kysymykset
Talon hakkerointi
Talohakkerointi on paikka, jossa asut kiinteistössä ja vuokraat sen osia, pääasiassa ilmaiseksi tai hyvin vähän. Koska asut kiinteistössä, sinun ei tarvitse maksaa siitä 20 % käsirahaa, joten pääset helpommin alkuun.
Hakkerointiin on useita tapoja, mukaan lukien huoneiden vuokraaminen talossasi, moniperhehuoneiston ostaminen ja muiden asuntojen vuokraaminen tai tilan tai huoneiden vuokraaminen Airbnb:stä.
Kääntö
Talon kääntäminen on nopeatempoinen strategia. Sijoittajat ostavat kiinteistön alennettuun hintaan, korjaavat sen ja myyvät sen mahdollisimman nopeasti. Vaikka se voi olla hyvä tapa ansaita voittoa, tarvitset enemmän rahaa etukäteen menestyäksesi.
Tukkukauppa
Tällä menetelmällä yksityishenkilö tai tukkukauppias löytää kaupan ja tekee kiinteistöstä sopimuksen myyjän kanssa. Sitten he löytävät kiinteistölle ostajan, yleensä toisen kiinteistösijoittajan, ja siirtävät sopimuksen ostajalle korkeammalla hinnalla.
Ostaja maksaa tukkukauppiaalle ja tukkuliike myyjälle pitäen erotuksen. Tämä on vähän kuin löytäjäpalkkio.
Kiinteistöön ei ole tehty peruskorjauksia, lisäyksiä tai edes rahaa. Voitto on pienempi, mutta mahdollisuus on korkea, jos olet hyvä löytämään tarjouksia. Se vaatii paljon kärsivällisyyttä, tutkimista ja tarjouksia haluavien sijoittajien verkoston rakentamista.
Osta ja pidä: Yhden perheen
Tässä strategiassa sijoittaja ostaa omakotitalon, vuokraa sen ja pitää sen kiinni pitkään. Voit korjata sen halvemmilla ominaisuuksilla kuin kääntämällä, mutta et saa suurta käteispalautusta yhtä nopeasti.
Monet ihmiset ryhtyvät tähän kiinteistösijoitusstrategiaan vuokraamalla ensisijaisen asuinpaikkansa muuton jälkeen. Jos et ole valmis sijoittamaan nyt, mutta tiedät haluavasi tulevaisuudessa, kohtele seuraavaa asuntoostoasi kuin sijoitusta.
Lisa Harrison oli iloinen, että hän muutti kotinsa sijoituskiinteistöksi.
“Se vähentää ahdistusta, koska sinun ei tarvitse käydä läpi kiinteistön etsimis- ja tarjousprosessia”, hän sanoi. “Lisäksi sinulla on todennäköisesti jo asuntolaina, joten voit ohittaa myös tämän vaivan. Mutta minulle parasta nykyisen kodin muuttamisessa vuokra-asunnolle on se, että tunnet asunnon ja tunnet sen. Tiedät kaikki omituisuudet ja kuinka käsitellä niitä.”
Osta ja pidä: Moniperhe
Omakotitaloissa on kaksi tai useampia erillisiä asuntoja yhdessä rakennuksessa. Voit saada perinteisen asuntolainan jopa neljään asuntoon. Voit myös asua hakkeroimalla asumalla yhdessä ja vuokraamalla muut.
Osta ja pidä: Loma-asunnot
Jos haluat tietää, miten pääset kiinteistöihin, joihin ei liity pitkäaikaisten vuokralaisten vaihtamista tai johtamista, loma-asunnot voivat olla sinulle hyvä vaihtoehto. Airbnb on tehnyt lomavuokrausliiketoiminnasta helpomman kuin koskaan päästä.
Aiheeseen liittyvä: Kuinka ansaita rahaa Airbnb-isäntänä
Vaihe 4: Päätä, kuinka paljon rahaa tarvitset
Jokaisella kiinteistösijoitusstrategialla on oma lähtöhintansa. Tukkumyynti ja joukkorahoitus eivät vaadi lähes lainkaan etukäteispääomaa, kun taas vaihtaminen joillakin suosituilla markkinoilla saattaa vaatia 100 % käteismaksuja.
Kiinteistösijoittaja Dustin Heiner sanoo, että vuokra-asuntoihin sijoittamisessa hämmästyttävä asia on, että et tarvitse paljon rahaa aloittaaksesi, mutta tarvitset jonkin verran. Osta ja pidä -kiinteistöille hän suosittelee vähintään 10 000–15 000 dollaria.
“On tapoja sijoittaa ilman rahaa, mutta ne ovat naurettavan vaikeita, ja suosittelen pysymään erossa niistä”, Heiner sanoi. “Aloitaessa 15 000 dollarista, voit saada käsirahaksi 60 000 dollarin talon, joka vuokraa 850 dollaria kuukaudessa. Kaikkien kulujesi jälkeen voit pussittaa 300 dollaria tai enemmän passiivisia tuloja tästä yhdestä omaisuudesta.”
Kiinteistöjen hinnat riippuvat sijainnista. Saatat haluta säästää enemmän tai vähemmän kuin 15 000 dollaria riippuen valitsemastasi sijoitustyypistä ja kiinteistöjen hinnoista alueellasi.
Vaihe 5: Tee suunnitelma
Nyt kun olet valinnut strategian ja sinulla on säästötavoitteesi, on aika tehdä suunnitelma sen saavuttamiseksi. Liiketoimintasuunnitelman luominen ennen sinua ostaa ensimmäinen asuntosi saa sinut oikeanlaiseen sijoittamiseen. Liiketoimintasuunnitelmasi tulee sisältää:
- Tavoitteet
- strategia
- Aikajana
- Halutut markkinat
- Omaisuuden kriteerit
- Markkinointisuunnitelma
- Rahoitusvaihtoehdot
- Poistumisstrategiat ja varasuunnitelmat
Älä anna termin “liiketoimintasuunnitelma” estää sinua. Sen ei tarvitse olla pitkä tai monimutkainen. Yksi käsin kirjoitettu sivu riittää. Löydät lisää tietoa hyvän kiinteistöliiketoimintasuunnitelman kaikista elementeistä lukemalla kirjoja ja kysymällä verkostosi kiinteistösijoittajilta.
Aseta tavoite, kuinka paljon rahaa säästät joka kuukausi, ja määräaika, jolloin aiot ostaa ensimmäisen asuntosi. Tämä auttaa luomaan vastuullisuutta ja antaa sinun työskennellä taaksepäin tavoitepäivämäärästäsi määrittääksesi, mihin vaiheisiin sinun tulee keskittyä milloin tahansa.
Vaihe 6: Aloita tallennus
On monia tapoja säästää ensimmäistä vuokra-asuntoa varten. Voit leikata kulujasi ja säästää osan tuloistasi, saada sivuhäkkiä, kerätä varoja tai myydä tavarasi.
Jos haluat nopeuttaa matkaasi, voit tehdä yhteistyötä toisen sijoittajan kanssa ja jakaa kustannukset. Jos sinulla on aikaa löytää ja tehdä sopimuksia ja tehdä enemmän pohjatyötä, harkitse yhteistyötä sellaisen henkilön kanssa, jolla on jo rahaa investoitavaksi, mutta jolla ei ehkä ole aikaa tai hän ei halua käyttää aikaa työhön.
Olipa yhdistelmä mikä tahansa, kumppanuus voi säästää aikaa, rahaa ja avata oven uusille rahoitusmahdollisuuksille. Jos lähdet tälle tielle, palkkaa neutraali asianajaja suojellaksesi itseäsi ja yritystäsi.
Vaihe 7: Analysoi sijainnit
Kiinteistöjen ostamiseen ei ole täydellistä paikkaa. Voit saada tarjoukset toimimaan kalliilla markkinoilla yhtä helposti kuin epäonnistut edullisissa. Tärkeintä on löytää sinulle toimiva sijaintistrategia.
Kiinteistösijoittajana sinulla on kaksi vaihtoehtoa sijainnin suhteen. Kiinteistöjen ostaminen läheltä kotia tai pitkän matkan. Molemmilla on hyvät ja huonot puolensa, joten se riippuu mieltymyksistäsi.
| Lähellä kotia | Pitkä välimatka |
| Markkinoiden tuntemus | Markkinoiden tuntemattomuus |
| Voit tarkastella ominaisuuksia helposti | Löytyy tarjouksia halvemmilla alueilla |
| Säästä rahaa hoitamalla itse | Täytyy luottaa palveluntarjoajiin |
| Tarjouksia voi olla vaikeampi löytää | Mahdollisesti passiivisempi tapa sijoittaa |
Pidätkö autoilusta, tarjousten metsästämisestä ja haluatko olla lähellä kiinteistösi? Vai onko sinulla kiireinen työ ja mieluummin pysyt tietokoneen takana ja annat muiden hoitaa huolto? Näihin kysymyksiin vastaaminen auttaa sinua valitsemaan oikean paikan.
Kun olet päättänyt lähteä lähi- tai kaukomatkalle, analysoi kaupunginosia, koulualueita ja katunäkymiä sinua kiinnostavasta sijainnista. Haluat myös varmistaa, että alueella on työpaikkoja. Voit käyttää US Bureau of Labor Statisticsin tietoja nähdäksesi työttömyysasteet ja alueelliset työllisyystrendit.
Aiheeseen liittyvät: 19 passiivisen tulon ideaa vaurauden rakentamiseen kellon ympäri
Vaihe 8: Analysoi tarjoukset
Kun kiinteistö täyttää sijaintistandardit, on aika määrittää, onko se hyvä tarjous. On olemassa muutamia sääntöjä, joita voit käyttää kiinteistön läpi määrittääksesi, onko kiinteistö järkevä ja mikä on enimmäishinta, jolla voit ostaa sen.
1% ja 2% säännöt: Kuukausivuokran tulee olla noin yksi tai kaksi prosenttia kauppahinnasta.
50 % sääntö: Voit odottaa, että 50 % asuntolainan jälkeisistä tuloista menee kiinteistöihin liittyviin kuluihin.
70 % sääntö: Sinun tulisi maksaa vain 70 % korjauksen jälkeisestä arvosta. Käytetään pääasiassa kodin räpyläissä.
Muista, että on olemassa monia “peukalosääntöjä” hyvän tarjouksen määrittämiseksi, mutta ne ovat enemmän ohjeita huonojen ominaisuuksien poissulkemiseksi. Sinun on myös otettava huomioon asiat, kuten kiinteistöverot, jotka vaihtelevat osavaltioittain.
“Jokainen kiinteistö ja kaupunki ovat erilaisia”, sanoi Vicki Cook, kiinteistösijoittaja, jolla on 26 vuoden kokemus kiinteistöjen ostamisesta ja vuokranantajasta. “Sinun on tehtävä läksynsä eikä vain luottaa siihen, että kiinteistö täyttää tietyt säännöt.”
Vaihe 9: Rakenna joukkue
Uudet sijoittajat yrittävät usein pärjätä yksin aloittaessaan yritystään, mutta jos haluat tietää, miten kiinteistösijoittamiseen onnistuu, kokeneet sijoittajat sanovat, että menestymiseen tarvitaan kylä. Tässä on joitain ihmisiä, joiden pitäisi kuulua tiimiisi:
- Asianajaja
- Kiinteistövälittäjä
- lainanantaja
- CPA
- Otsikkoyhtiö
- Escrow upseeri
- Urakoitsija
- Kiinteistönhoitaja
Rakenna myös muiden sijoittajien tiimi. Verkostoituminen muiden sijoittajien kanssa voi auttaa sinua oppimaan kiinteistöalaa. Saat vinkkejä muilta, jotka ovat jo tehneet mitä haluat tehdä, ja saatat löytää kumppaneita, jotka tarjoavat rahoitusta, varoittavat sinua mahdollisista kaupoista ja pitävät sinut vastuullisena tavoitteidesi saavuttamisesta.
“Kiinteistösijoittaminen on joukkueurheilua”, Andrew Herrig sanoi. “Jotkut parhaista sopimuksista, joita olen koskaan tehnyt, ovat tulleet suhteista ja yhteistyöstä niin kutsuttujen “kilpailijoiden” kanssa.”
Vaihe 10: Osta ensimmäinen tarjouksesi
Kun olet lukenut kirjoja, kuunnellut podcasteja, keskustellut mentorin kanssa ja analysoinut monia paikkoja ja tarjouksia, sinun tulee aika ostaa ensimmäinen sijoituskiinteistösi. Ja sinun on oltava valmis tekemään se nopeasti.
“Sinun on jo tiedettävä kiinteistön tarkoitus, taloudelliset mahdollisuudet, rahoituslähteesi ja kuinka aiot analysoida kiinteistön”, sanoi kiinteistösijoittaja Cody Laughlin. “Suuri raha saadaan olemalla kärsivällinen ja analysoimalla monia sopimuksia samoilla kriteereillä ja tavoitteilla, kunnes löydät loistavan mahdollisuuden.”
Sinun on oltava valmis neuvottelemaan myyjän kanssa, kodin tarkastuksesta ja arvioinnista. Sitten valitset rahoitusvaihtoehdon. Perinteinen asuntolaina on suosituin reitti, mutta voit myös saada nykyisen asuntosi uudelleenrahoitusta, kovan rahan lainan tai portfoliolainan.
Vaihe 11: Hallinnoi omaisuuttasi
Nyt alkaa varsinainen työ. Jos käännät taloa. sinun on työskenneltävä nopeasti lisätäksesi voittoa. Tämä voi sisältää urakoitsijan palkkaamisen valvomaan työtä.
Jos aiot muuttaa siitä vuokrakiinteistön, sinun on selvitettävä, kuinka voit hallita sitä pitkällä aikavälillä. Jos se on lähellä, voit valita itsehallinnon. Jos kiinteistö on kuitenkin kaukana tai sinulla ei vain ole aikaa, kannattaa harkita isännöitsijän palkkaamista.
Jopa asunnon ostamisen jälkeen on tärkeää säästää sitä varten.
“Jokainen kiinteistö on erilainen. Jotkut vaativat korkeampia ylläpitovarauksia tai toisilla on erittäin korkeat kiinteistöverot”, Kyle Kroeger sanoi. “Yhden rivikohdan erehtyminen projektiossa voi heikentää tuottoa täysin. Jos et käytä kiinteistöissäsi rahoitusmallia, sijoitat yksinkertaisesti sokeasti.”
Vaihe 12: Luo järjestelmät mittakaavassa
Kun olet valmis ottamaan käytännönläheisemmän lähestymistavan, palkkaa ihmisiä ja luo järjestelmiä, joita tiimisi voi seurata. Täällä voit harkita isännöitsijän palkkaamista, vaikka kiinteistösi olisi paikallinen.
“Jokaiselle, joka on sitoutunut säästäväisyyteen, se ei ehkä aluksi kuulosta hyvältä neuvolta”, Wesley LeFebvre sanoi. ”Olen kuitenkin käyttänyt samaa 3,5 vuotta, ja se on ylivoimaisesti paras raha, jonka olen koskaan käyttänyt. Minusta tuntuu, että olen säästänyt enemmän rahaa, aikaa ja päänsärkyä tuona aikana kuin olisin yrittänyt tehdä kaikkea itse.”
Haluat myös luoda markkinointistrategian saadaksesi lisää tarjouksia. Verkostoituminen on tehokkain tapa markkinoida itseäsi ja yritystäsi, mutta perinteinen markkinointi, kuten suoramainonta, on edelleen tehokasta.
Voit suunnitella vain niin paljon
Kiinteistöjen kaunis puoli on, että se on saatavilla melkein kaikille, jotka ovat intohimoisia siihen. Et tarvitse paljon rahaa, ja voit löytää luovia tapoja rahoittaa ja hallita kiinteistösi.
Muista kuitenkin, että jokaisessa strategiassa ja sijainnissa on vaihtelua ja arvaamattomuutta. Vuokralaiset voivat jättää vuokraamatta, ostajia voi olla vaikea löytää ja piileviä rakenteellisia ongelmia voi syntyä. Nämä ovat joitain riskejä, joita otat kiinteistösijoittaessasi.
Voit suunnitella vain niin paljon. Kun tiedät kaikki vaiheet ja hyväksyt riskit, on aika lopettaa tutkiminen ja ryhtyä toimiin. Tehokkain asia, jonka voit tehdä, on rakentaa vahva verkosto muiden kiinteistösijoittajien kanssa ja kassavarat myrskyjen kestämiseksi. Ne eivät korjaa kaikkia ongelmiasi, mutta tekevät prosessista paljon helpompaa.
